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北京的城鎮住房建設與人居環境可持續發展

清華大學人居環境研究中心 毛其智

  摘要:可持續的城鎮人居環境是中國城鎮發展的基本目標之一。本文以北京爲例,分析在高速城鎮化進程中存在的若干問題,如人居環境建設中在面對多種收入階層需求時,應特別注意給予廣大中低收入階層最基本的居住保證,人居環境建設應綜合統籌房地産業的發展,人居環境建設與舊城歷史性居住區的保護與發展等。

  關鍵字:城鎮住房,人居環境,可持續發展,北京
毛其智先生
清華大學人居環境研究中心副主任
  可持續的城鎮人居環境是中國城鎮發展的基本目標之一。
  北京是中華人民共和國的首都,是全國的政治和文化中心。進入新世紀之後,北京的城市人口、經濟發展和住房建設都達到了史無前例的規模和速度,北京的發展成就,世人有目共睹。北京的城鎮住房建設是中國人居環境可持續發展的一個縮影。
  北京的土地面積是16800平方公里,至2003年末已擁有常住人口(在京居住半年以上人口)1456.4萬人,比2002年增加33.2萬人,其中有1100萬人以上(約占總人口的80%)居住在城鎮地區。全市人均生産總值達到31613元,年增長9.2%,按當前匯率折算,約合3819美元。2003年內竣工的居住建築面積爲2322萬平方米(其中經濟適用住房竣工360萬平方米),這使得北京市的城鎮人均居住面積達到12平方米(人均使用面積18平方米,人均建築面積24平方米)。
  但是,在北京的高速城鎮化進程中,也面臨著一些長期存在的尖銳矛盾和和問題,在此,僅就有關城鎮住房建設與人居環境可持續發展方面的若干問題提出討論。

  一、城鎮人居環境建設應首先保證中低收入居民的住房需求
  改革開放以前,北京城市居民的住宅多數是一種低水平、均衡配給、有基本保障的福利住宅模式。從20世紀70年代末開始,這種“低端”的住宅逐漸發生變化。過去“先生產後生活”,避而不談物質追求的觀念,逐漸被人們享受生活、追求美好人居環境的理念所代替。一部分“先富起來的人們”在選擇居住的同時,更選擇了一種新的“高端”生活方式。
  過去20多年,隨著北京城鎮住宅建設的不斷升溫,在人居環境建設中也出現一些誤區,其中之一是所謂的“XX年不落後”。認爲良好的人居環境建設就是要採用最豪華的規劃設計方案,使用最高檔次的建築材料,在不斷增加人均居住面積的同時,還要安裝最先進的安全防衛措施,並在住區內外鋪設大面積的草坪和綠地,進行最充分的環境美化。
  然而,這種“高端需求”完全脫離了中國當前的國情和人居環境建設的本意。人居環境的建設目標並不是豪宅和富人舒適奢華的生活。在中國,人居環境的建設重點遠不應是房地産的“高端”市場,而是面對在平均收入線附近及以下的城市廣大中低收入階層的經濟適用房的“低端”市場和廉價的租賃市場,並需要盡可能考慮到城市的弱勢群體和相對弱勢的流動人群的實際居住方式。真正的人居環境建設是要提倡在一般的城市地區裏,居民通過自己的發明創造,自己組織、自我完善、提高水準、安居樂業。歸根到底,人居環境建設是要面向最大多數人的最大利益。
  2003年北京市城鎮居民人均可支配收入13883元,其中,最低收入的10%戶人均可支配收入爲6174元,最高收入的10%戶人均收入29010元。高低收入組之間的差額由2002年的20246元,擴大至2003年的22835元。二者收入之比由2002年的1:4.53擴至1:4.70。全市城鎮居民戶均收入41648元,其中最低收入戶均19140元,最高收入戶均75425元,相差56285元。
  根據北京市2003年的統計資料,在北京市的常住人口中,中低收入人口(即人均年收入低於全市平均線的人口)已超過60%,高、低收入戶之間的差距在過去幾年不斷擴大,僅2003年,高、低收入戶之間的人均收入差距又拉大了約2600元。
  中國有一句老話叫“安居樂業”,即良好的居住環境是每個人生活的基本條件和發展的基礎。在中國,這個目標對大多數人而言,僅靠自己的力量還是有限的,還需要有小集體、大集體和政府的力量。因此,北京的城鎮人居環境建設更強調雪中送炭。在住房市場,政府的職責之一是保障低收入家庭的居住權,但同時應明確,保障基本的居住權利並不意味著政府要保證每個低收入家庭都能購買自己的住房,而是保障每一戶居民擁有一個體面的居住環境。無論是對政府還是對社會而言,其所擁有的資源都是非常有限的。

  二、城鎮人居環境建設應綜合統籌房地産業的發展
  北京的房地産業在2003年繼續快速發展,全年完成房地産開發投資1202.5億元,房地産投資占全社會投資的比重達到55.7%。全市商品房竣工面積2593.6萬平方米,銷售1895.8萬平方米。商品房建設的重點是商品住宅,全年完成投資633億元,占房地産投資的比重達到52.6%。商品住宅竣工面積2080.8萬平方米,銷售商品住宅1771.1萬平方米。據統計,2003年有97%的商品房是個人購買。
  北京市建委、北京市國土房管局2000年12月頒佈的《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》:“在2001年底以前,本市城近郊區城鎮居民家庭年收入在6萬元(含)以下的,可購經濟適用房。”若據此將年收入6萬元作爲北京市目前城鎮中低收入家庭的標準,則直到2003年末,年收入低於6萬元的家庭居民還占到全市總人口的90%以上。
  北京市2003年的商品住宅的平均售價爲每平方米4456元,經濟適用房的計算售價爲每平方米4000元。以如此居高不下的房價計算,如不遇住房拆遷,則絕大多數居民將無力購買新的住房。只有收入最高的約20%居民,其收入及積蓄在10年內可購買經濟適用房,在20年內可購買位於五環路以內的普通商品房。
  目前在北京城鎮人居環境建設中存在的第二個誤區,是將其狹義地等同于房地産開發和商品住宅建設。面對急速的城鎮化需求,政府過多地將促進發展的任務交由房地産開發來完成,並企盼通過大規模的商品住宅建設的模式來提升城市的人居環境建設水平。
  然而,中國城鎮人居環境建設目前主要面臨的是城鎮快速發展需求與環境容量和人均資源有限之間的矛盾。當前的具體問題重點表現在城鎮環境污染,水資源和能源短缺,交通擁堵,爲城鎮中低收入居民提供的經濟適用住房短缺,諸如教育、醫療、商貿、安全等社會服務設施不完善,大範圍的土地粗放使用與局部的超強度建設開發並存,自然和人文資源屢屢遭受破壞,城鎮社區組織和防災抗災等方面的能力薄弱。而以上這些是需要通過城市基礎設施和人居環境建設的綜合統籌,需要政府、社區和廣大居民群衆的共同努力,而不能僅僅依靠于房地産開發和商品住宅建設。
  自上個世紀90年代以來,中國的人居環境建設已經有了很大進步,但是從整個社會需求來說,差距依然很大。中國屬一個資源短缺型的社會,真正解決安居樂業的需求仍然任重道遠。政府對這樣一個長期性的問題往認識不足,經常希望在任期內將所有的問題完全解決。這樣就會出現一些急功近利的做法,不利於人居環境建設的可持續發展。
  從理論上說,人居環境是指一個城鎮居民生活工作休憩的大環境。人居環境建設不僅要求住宅自身的質量好,同時要求室外環境條件好,從個人居住的環境範圍,逐漸展開延伸到鄰里、社區、交通、就業、環境等方方面面,是一個複雜的系統。因此,人居環境建設從理論到實踐首先就要樹立一個整體的思想。
  人居環境建設所追求可持續發展的社會理念,首先是城市公共道德的重建,這需要大力發展城市公共部門的社區組織與各種類型的社會公益事業。
  人居環境建設需要可持續發展的科學技術,首先是經濟適用住宅的建造技術,包括環境、健康、節能、防災等新技術的充實和老年人、殘疾人所需基礎設施的完善。
人居環境建設還應包括非正規就業人口的“非正規居住”環境,使其也能滿足這一部分城市居民對其居住理想的追求。

  三、城鎮人居環境建設與舊城歷史性居住區的保護
  北京舊城歷史性居住區,包括政府劃定的30片歷史文化保護區內除文物保護單位外的居住建築地帶,以及位於保護區外,隨時面臨被拆毀命運的歷史性居住地段。這一領域的研究是歷史文化名城保護規劃的核心任務之一,但因其聚居主體是城市貧困人口而長期缺乏應有的重視,並由於社會排斥等因素而導致持續性衰敗。吳良鏞先生早在1981年就指出:“好的拆了,濫的更濫,古城毀損,新建零亂。”
  北京舊城歷史性居住區的保護與發展爲歷屆政府和廣大居民所關注。在過去十多年中已經完成多項危舊房改造工程,如東城區的菊兒胡同和南池子,西城區的小後倉,崇文區的金魚池,宣武區的牛街等,其中既有寶貴的經驗,也有深刻的教訓。
  北京市的危舊房改造進程在2003年繼續加速發展。全年城八區完成危舊房改造投資203.9億元,拆除房屋184.6萬平方米,其中危房70萬平方米,動遷居民近5.3萬戶。到2003年底,全市危舊房改造工程開復工總面積達到1586.7萬平方米,其中本年新開工608.7萬平方米,增長33.9%;已竣工382.1萬平方米。
  北京城鎮人居環境建設存在的又一個誤區,是將城市更新改造與歷史文化名城保護與發展相對立。政府爲了改變城市舊區的物質環境面貌,錯誤的將房地産開發的機制引入舊城歷史性居住區,導致舊城舊居住區被大面積拆毀,古城寶貴的胡同街巷肌理被嚴重破壞,並由於各種相關的法律法規的缺失和實施中的錯誤,在拆遷過程中還造成了大量的社會問題和矛盾。
  近一時期,北京舊城舊居住區中比較突出的問題有:
——將危房和舊房混爲一談,統稱“危舊房”,一併列入改造的範疇;
-——從房地産商業開發的角度,不適當的要求所謂的開發“就地平衡”;
——對居住鄰里和社區不屑一顧,破壞原有的社區組織和結構;
-——片面追求城市更新中基礎設施和住房建設的統一性,忽視舊城和舊居住區的多樣性傳統;
——僅從拆遷補償的角度考慮問題,忽視原住居民更爲重要的就業需求和謀生手段的喪失問題;
——借危舊房改造之口實,無視歷史性居住區的歷史文化價值,不惜以拆毀歷史文物爲代價,謀求更多的開發收益。
  以上問題雖已經引起政府有關方面的關注,但對北京舊城區歷史文化環境的破壞目前仍在繼續,根本性的解決仍有待時日。

  從過去的單位福利分房到現在的自購商品房,中國人的財産觀念已經發生了深刻的變化,房産成爲很多中國人最重要的一份産業。人們日益關心自己應有的房産權和與之相伴隨的環境權,希望自己用畢生積蓄購置的産業能維持較長久的壽命,希望居住環境與周圍有一種協調的關係,希望生活在一種融洽的鄰里氛圍之中。長期沈寂的一些想法、活動和組織,在關注自身人居環境建設的過程中會慢慢覺醒,將來必然還會不斷的擴大,並産生巨大的推動力。生活在其中的居民對其所居住的空間、環境的舒適、安全、美化等,將會逐漸蘊育起發自內心的、可貴的、生氣勃勃的創造力,發揮出無窮的力量。最終,這種力量必將成爲一股巨大的推動力,有力的促進人居環境建設的發展。

  2004年10月17日稿


  參考文獻:
1. Wu Liangyong, Rehabilitation the Old City of Beijing: A Project in the Ju’er Hutong Neighbourhood, UBC Press, 1999, Vancouver
2.吳良鏞. 北京舊城菊兒胡同,中國建築工業出版社,1994年11月,北京
3.吳良鏞. 人居環境科學導論,中國建築工業出版社,2001年10月,北京
4. 北京市規劃委員會 編. 北京歷史文化名城北京皇城保護規劃, 中國建築工業出版社,2004年1月,北京
5. 北京市統計局 編. 北京統計年鑒2004,中國統計出版社, 2004年6月, 北京
6. 北京市人民政府網站“首都之窗”:www.beijing.gov.cn
7. 國家統計局網站:www.stats.gov.cn

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